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　　导读：房价为何居高不下？房价会下跌吗？此篇文章从人口角度阐述了自己的观点，房价跌否？涨否？文章略长，但绝对值得一看！

　　房价持续暴涨，三大原因！

　　近些年，房价一直高速猛涨，尽管众多专家学者不断高喊房地产泡沫，房价叫跌的声音也此起彼涨，但都难逃被刷新纪录的楼市价格响亮打脸的下场。房价为什么一直高涨不下呢？第一要因，空军“楼市涨跌”心理。

　　1）2001-2015过去15年中，上海楼市一直在涨。累计涨幅大约9~12倍。

　　2）多军（房产持有者）的报价“永远”上升。仅空军（潜在的买房者）心理才有“楼市涨跌”。

　　3）当多军和空军心理价位接近时，产生成交。

　　4）空军有三大特点：

　　a）空军的心理价位，永远低于多军

　　b）空军常常落后一个季度

　　c）空军最终会屈服于多军报价。

　　2009-2014年，上海办理居住证有登记的常住人口，净增加500多万人，流动人口净增加720万人，达到2430万常住人口和3200万净人口的规模。

　　2025-2030年，上海人口将达到4000万左右（持平东京城市圈的规模），你说房价会继续涨还是跌？

　　深圳南山区，2015年10月的房价：

　　第二要因，每年的货币增发，这部分货币首先从北京、上海和深圳三个地方热线快钱流出，流入地呢？

　　自然这些城市的核心区、宜居区的房产增值部分。

　　2011-2015最近5年，上海外环内房产平均月涨幅在0.87%-0.94%之间，复利计算就是每年9%-13%的涨幅，雷打不动。

　　2008年，一个四万亿政策，让2009年初到2013年底这四年间的房价彻底飞天。只要一直增印钱，凭空创造财富，那么京沪深的核心区房产，就是全国最能保值增值的资产。

　　印钞机里面的热钱、快钱，首先从北京、上海、深圳这三个地方冒出来。人们有了钱，都首先去买这些地方的房产，因为这些区域的医疗，教育，文化活动资源和各类高净值人际资源水平而言，是全国顶级水平）。

　　这三个地方的市中心区域的房产，是最能抗通货膨胀的东西。

　　像上海市中心的一些洋房区，就是这个价格，爱买不买，不买还涨，并且永远不缺买家，因为没有对手盘啊。

　　第三要因，是持续的人口导入。

　　现在 上海每年60-70万的外地人口涌入，30-40万在上海永久定居，20-30万盲流，10-20万回乡。

　　定居的人口购买上海市区屌丝房，郊区新房，有了这笔卖房款的上海土著，向上置换好房子。

　　你问问在上海毕业的外地大学生，有几个想离开上海的？

　　年复一年，来一线城市工作的外地二三线小城市的大学生的家长，把100-200万的积蓄（包括没用完的公积金），全给在北京、上海、深圳工作的儿子、女儿拿来买房。造成大城市的输入型通货膨胀。

　　地产商有了钱，继续买地盖房子。本地二手房的房东拿了这笔钱，置换新房子，大房子。三线小城市越来越穷，当地的银行存款越来越少，一线大城市银行存款越来越多。

　　这个是社会发展必然趋势了。

　　上海新房房价只和最有钱的1%居民有关

　　虹口某常青树楼盘开盘，328套当天内一抢而空，20楼以上的价格实际逼近8万，总价700万-1345万，不可谓不贵。

　　但是仔细想想，虹口区常住人口超过80万，328套房子最多住1000个人，不到1000个人和超过80万人比起来，这个新增供应几乎可以忽略不计。

　　或者换句话说，这328套房子，只和整个虹口区最有钱的1000个人有关，这328套是卖8万/㎡还是卖18万/㎡，是由这1000个人决定的，和其他的80万人毫无关系。

　　而1000÷80万≈1‰

　　虹口区的新房价格，是由整个虹口区最有钱的1‰居民决定的，和剩下的99.9%无关。 新房的数字比较耀眼，那么像样一点的二手房呢？

　　我们把好房子的标准定义为：上海外环线内2006年後上市的商品住宅，统计结果是：

　　2006年1月1日至2015年10月19日 ，一共9年多上海内环内共售出1手商品住宅7万套；内中环间共售出9万套；中外环间共售出15万套；合计32万套；套均123㎡，按套均3人计算，共可居住96万人；为上海外环内常住人口的7%；全市常住人口的4%。

　　以上数字表明：

　　如果你有1套上海外环线内2006年後上市的商品房，你就已经是上海滩稳稳的TOP2%了。如果你有1套上海中环线内2006年後上市的商品房，你就已经是上海滩稳稳的TOP1%了。

　　内环我们就不算了~

　　数字是不会骗人的。

　　对这座城市超过99%的居民来说，市中心的好房子是一件与自己完全无关的超级奢侈品。 这些超级奢侈品的价格是由这座城市最有钱的TOP1%的人来决定的。

　　而上海是江浙沪皖的绝对中心城市，江浙沪皖总人口达到2.3亿，是上海的10倍，这2.3亿人谁不想在上海的市中心有套房？

　　上海市中心的房价是由这2.3亿人中最有钱的0.1%的人来决定的，与其他99.9%的人无关。

　　放眼全国，核心城市只有三个 —— 北京、上海、香港+深圳。

　　这三座核心城市的核心地段，只能容纳这个国家0.1%的人口，想要进去，只有成为这个国家最有钱的0.1%。

　　中国是14亿人口，最有钱的5%人口就是7000万人，这7000万人的归宿只能是定居京沪港三城。

　　经济不断增长，财富不断积累，人口不断聚集，每分每秒都在演绎着的故事，和各能级核心城市地段概念不断被颠覆的源泉。

　　有钱的炒房炒地，小知识分子无力买房，集中火力炮轰房价。外地和本地屌丝和大学生打工仔，无力致富，乡下人进城摆摊，城市贫民跳广场舞黄昏恋。

　　现在上海最惨的人是有30～80万存款的人。算是有那么点小钱，但是买房不够，存钱亏本。现在，不买房的人，是钱不够，而不是等降价。

　　现在，正常思维的人，已经不相信房价会下降了。买北京上海深圳的房产，必赚钱。

　　逃离北上广只是传说：5年来上海流入500多万人。

　　以下是最近五年的一二线城市人口流入情况：

　　（注：数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。单位：万人。）

　　如果和中国人口密度图结合，就是以下这个分布：

　　人口流入呈现三个规律——

　　第一，高度集中在三大都市圈。

　　人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。

　　长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

　　珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

　　渤海湾北京+天津=流入684万人。

　　流入速度非常凶猛，以这个速度，2020年左右，上海就将拥有3000万人口，北京也将突破2500万人口，天津将拥有1800万人口，广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。

　　长三角7大城市将合计拥有8000万人口，珠三角4大城市将合计拥有4800万人口，京津合计将拥有4300万人口。放在全世界来说，这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。

　　第二，非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市。

　　流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。

　　其中的成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，分布在长江中上游的枢纽位置，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又得益于近年来沿海产业转移的东风，出现在榜单上一点都不意外。

　　意外的是郑州和厦门。

　　郑州的GDP不高，经济水平并不瞩目，但是其周边巨大的农业人口数量，和作为省会城市、铁路交通中心所拥有的得天独厚优势，使其产生了巨大的吸引力。五年时间里，这座城市吸引了185万人口流入，以这个速度，五年之后就将追上武汉，成为中部第一大城市。

　　郑州近几年比较引人关注的，一个是吸引了富士康落户，光这个工厂招聘的工人就超过了30万，二是李博士发起的郑东新区建设，大手笔的一挥，就划了100平方公里的建成区，早年间曾经是著名的鬼城，不过现在的入住率已经有了很大的提高，发展前景还是不错的说。

　　另一个是厦门。在一片巨无霸城市中，厦门只能算是袖珍级的。不过近年来，福建经济发展的不错，引入了一大堆石油化工厂，湄洲湾和古雷半岛现在都已经是国内排名前列的石化炼油基地了。五年时间厦门人口增长了50%，速度也真可谓惊人。

　　与人口迅猛流入相伴的，就是近几年来厦门房价的节节攀高了。数据显示，厦门2011年房价只有1.3万元，2015年中已经去到了2.7万元的水平，足足翻了一倍。

　　第三，其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞。

　　35个主要城市合计流入3778万人，其中前13个大城市就流入了2832万人，后面的22个二线城市，则只流入了946万人，相当于总数的25%。

　　事实上，这22个二线城市，基本上都是各省的省会，或者经济中心，那么可以想象，省会以下的三四线城镇，人口的停滞或者流失将不可避免。

　　我们算一下，2009年中国人口133174万人，2014年人口136782万人，累计增长了3608万人。以上35个一二线城市合计流入人口3778万人，超过了中国的人口增长数。

　　换言之，在这五年间，三线及以下的城市已经进入人口萎缩阶段。并且进一步观察二线城市中排名最后的，长春、哈尔滨都是属于东北，这完全符合我们的常识。资源价格暴跌，东北经济塌陷，人口大规模流失，几乎已经是老生常谈了。

　　嗯，怎么办呢？其实也没有什么好办法，只能是逃离吧，找一个更有生机活力的地方去安家。那么，是否是人口越多的大城市越适合安家呢？

　　并不完全如此。

　　35个一二线城市中，流入缓慢的有人口千万级的石家庄和哈尔滨，流入快速的也有中等规模的东莞、佛山、厦门。

　　但是，如果我们换一个角度，从都市圈的角度而言，确实是人口越多的大“城市”，越适合生活。因为在这三大都市圈里，城市与城市之间紧密联系在一起，互相叠加，专业化分工协作，经济效率更高，工作机会也会相应的变得更多。

　　今后中国只有这些城市才有人住

　　一个城市总是存在缺陷的，但是一个都市圈，综合了以下所有这些功能，基本上就是无敌了。

　　金融：北京的银行总部和新三板，上海的证交所，深圳的创业板和香港的金融中心。从经济联系的角度而言，香港和澳门在珠三角发挥着巨大的影响力，没有人能够忽略。每次证监会暂停A股的IPO，大堆的民营企业们就会蜂拥去香港上市，由此可见一斑。

　　科技：北京的中关村，上海的张江与杭州的阿里，深圳的南山，基本上聚集了中国的所有科技巨头。

　　交通：北京、上海、广州，是三大航空公司的总部，也是三大铁路枢纽。

　　物流：大连、天津、上海、宁波、深圳、香港、广州，都是全球排名前列的港口。

　　媒体：北京的央视和互联网媒体，杭州、南京、上海的三大卫视，深圳QQ和广州微信的朋友圈公众号，已经牢牢控制了我们的眼睛。

　　文化：北京的先锋话剧、音乐演出、电影，上海杭州横店的古装偶像剧，广州深圳的动漫，香港的电影和流行乐。

　　教育：北京的清华北大，上海的复旦上交，杭州浙大南京南大，广州中大华工，香港港大科大。香港的教育资源与深圳的科技创新活动联系越来越紧密。

　　专业服务：各种会计师事务所、律师所、管理咨询公司、设计、策划、广告、媒体传播公司都聚集在这里。

　　另一方面，覆盖越来越密集完善的轨道交通，也将会让我们的城市变得更舒适便利。

　　【京津都会圈】

　　根据政府的规划，到2020年，北京地铁将拥有30条线路，总长1050公里；天津将有14条线路，总长513公里。两地轨道交通连接起来将有1563公里。

　　【沪宁杭都会圈】

　　2020年，上海将拥有21条线路，总里程800公里；杭州10条线路，375公里；南京9条线路，300公里；苏州7条线路，282公里；无锡4条线路，105公里；常州4条线路，132公里；宁波5条线路，173公里。七大城市合计2167公里。

　　【广深都会圈】

　　2020年，广州将拥有15条线路，总里程558公里；深圳11条线路，434公里；东莞4条线路，218公里；佛山3条线路，155公里。4大城市合计1365公里。

　　【五大枢纽城市】

　　成都，2020年将拥有13条地铁线路，总里程500公里；重庆，18条线路，820公里；武汉，17条线路，400公里；郑州，5条线路，167公里；厦门，4条线路，137公里。5大城市合计2024公里。

　　根据公开资料，中国目前在修建地铁的城市有39个，运营里程2764公里，至2020年规划修建地铁7300公里，合计将拥有10064公里的地铁里程。而三大都市圈+五大枢纽城市合计拥有的地铁里程数将达到7119公里，占全国总里程数的70%。

　　地铁只是一个侧面，在将来，包括教育、文化演出、休闲娱乐、医疗……各种各样的专业服务和资源都将向这三大都市圈+五大枢纽城市集中。工作在都会圈核心，安家在城市郊区房价较低而又有地铁可以通达的地方，周末通过轨道交通出行娱乐，慢慢的将会成为大部分中国人的生活方式。

　　到2020年，生活在3大都市圈+五大枢纽城市的中国人将达到2.5亿，到2050年，生活在这些地方的人口将达到5亿，而那时候，人口经历萎缩之后的中国，或许将只有10亿人。

　　今后的交友标准

　　新朋友聊天，如果他说，房价会跌，那么你赶紧绝交，这种人，纯屌丝，只会害人。如果这个新朋友说，房价还会涨，保持友谊，有钱人一般不会轻易毁了自己的信誉。

　　有几个亿的企业家现在也不创业了，搞股权投资；有几百万、上千万的企业家都想买房子；有几十万的小老板，守个小厂或小铺子，赚的生活费还是想去买房子。

　　经常看到大学生千奇百怪的表白方式，最直接的一大捧玫瑰，最搞大的是，整栋楼进行灯光控制，画出一个心型之类的，还有步行千里去提亲的。我只能说，最好不要搞这种傻了吧唧的东西。女人看重的不是这些乱七八糟的东西，女人看重的是实力：你的实力，或者你家的实力。其他都是浮云。

　　对，我说结婚就该门当户对。

　　我周边100%的婚嫁情况都门当户对。权贵对上市董事长女。富家女对省十大杰出青年。屌丝对屌丝，上海大专男对外地本科女。拆迁户内搭，外地美女对上海两套房，上海屌丝女对外地凤凰男。

　　我这么多年，就没有看到过一起灰姑娘的故事。只有一个例外是，结婚的时候，是门当户对，后来一方发迹，目前和美。

　　在婚姻赛场上，财富和美貌是硬通货。像令人尊敬的博士，其实只算是略微加分一点。她丈母娘其实并不介意他是博士还是研究生，关键是几套房和相貌好。嘿嘿。有个我认识的外地美女，拖到26岁了，二选一，优质硕士男+一套宝山区2室户老公房； 大专学历男+ 3套内环房。后来选了优质男，现在过得苦哈哈的，一脸郁闷。

　　近十年，社会财富加速分化，上班族越来越穷，富人越来越富。我仔细想了一下，区别在于“贷款”。用银行的钱生钱，是倍数效应。富人敢于贷款200万，300万，500万，1千万，而穷人根本不愿意贷款。由于印钞厂日夜加班，5年后，借助贷款的杠杆效应，财富差距就是几百万、几千万了。这个差距就是永远的鸿沟，你这一生绝无可能再次逾越。

　　近五年的上海房价。中环内，不管你在那里买，到现在的涨幅完全一样，所以，买房只要看是否方便生活工作，其他不要在意了。新盘价，房产商已经给你精确计算好了，你根本谈不下来的；涨价幅度，你也不用操心。你要思考的就一件事，有无机会入场？

　　某友，上海人1999年做准备，2002年出国留学（经济学），2006年毕业回国，正规大学，从本科开始读完硕士开销大，父母卖掉了房子，37万，全给他做留学开销费用，在沪租房，靠着其可能飞黄腾达的幻想，苦苦坚持了7年。回上海后第一天，父母就把家里最后的6万元给他，让他炒股兴家。结果大家都知道了。全家一蹶不振。现在在上海的某小型P2P理财公司混日子。十分消极。其经济学文凭，在上海毫无用处。

　　反思

　　还是有很多人居然认为房价能下降，简直蠢到家了，害三代。自己蠢，不怨人。

　　2009年，房价稍微降低了一点，到处是砸售楼处，闹事打骂，乱哄哄的。房价一涨，风平浪静，皆大欢喜，大家拍手高兴。

　　前段时间和很多技术型农民工聊天。一般夫妻年薪合计15万左右，包吃包住，最少能够存下10万。最大的希望是，子女长大后坐办公室，最好当公务员。所以这些农民工从小培养孩子贵族气质，钢琴，外语，演讲，旅游，名牌鞋帽等等。我实在不知道，这么做，对不对？其实，上海人20年前就走了这条路，死路一条。

　　我对充斥在北京、上海、深圳街头的几百万外地大学生感到担忧。他们在市区，绝大部分是跑腿动嘴的工作，很难有技术积累。现在吃青春饭，没有家庭负担，谈个恋爱，喝喝小酒，群租侃大山，5年很快就过去了。再往后，真要命了。买房没钱，工作无前途，转行没技术，经验无积累，很快就会愤青。这时候有关部门发愁了。

　　大部分80后90后，走入社会后，直接摸到了一手烂牌，工资不够用，物价高，房价高，存不下钱，人生游戏根本赢不了。希望掀翻桌子，重新发牌，心情可以理解。我其实也说不出个什么，人生，就是如此。看运气吧。

　　人口净流入，房价涨。

　　人口净流出，房价跌。

　　各位自己看这办。

　　日本东京圈，大约居住 3600 多万人口。

　　中国的大城市圈人口，必然继续上涨。

　　相对应的，生活在三线及以下中小城镇和农村的人口，将会从目前的11亿，缓慢下降到2050年的5亿人左右。生活在这些地方，你将不得不面对以下情景：

　　1.农村里的老人去世以后，超过一半的农村将再无人烟，水土恢复，重新成为野生动物的天地。

　　2.学校合并，你的孩子将要到更远的地方上学。

　　3.人口减少，消费市场萎缩，开个小餐馆、小商店的生意额都将日渐零丁。

　　4.房价也将不可避免的下跌，你的财富与大都市圈的同龄人差距越来越大。

　　5.小城镇被撤并，当公务员的名额也要减少。

　　6.娱乐还是日复一日的打麻将，最终你还是将忍无可忍的选择逃离。

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